سن

قدمت یک بنا یا ساختمان معیاری برای سنجش کیفیت ملک مسکونی است. قدمت ساختمان تاثیر زیادی در کیفیت ملک دارد، بنابراین با محاسبه می‌توان تا حدود زیادی به این مشکل پی برد. خانه های نوساز در بالاترین رده کیفیت قرار دارند و به مرور زمان و با استفاده از ملک، کیفیت آن کاهش پیدا می‌کند. به حدی که بعد از چند سال کیفیت تجهیزات ساختمان، دیوارها، شیرآلات، درب، کاشی و سرامیک و… دچار مشکل شده و نیاز به تعمیر و یا تعویض دارد. به همین دلیل با افزایش سن ساختمان ها شاهد کاهش قیمت املاک مورد نظر در بازار هستیم. با این خوانش ها می‌توان گفت که خانه های کلنگی در پایین ترین محدوده قیمتی قرار دارند و به ارزش زمین ملک ارزش گذاری می‌شوند.

آپارتمان های نوساز به دلیل شرایط کیفی در بالاترین سطح قیمت قرار دارند و به مرور زمان با استفاده از آنها قیمت آنها کاهش می‌یابد. هیچ فرمول مشخصی برای محاسبه و روش کاهش سالانه قیمت آپارتمان وجود ندارد، بر اساس پارامترهای مختلف ارزیابی می‌شود. اما به طور کلی بر اساس عادات بازار می‌توان نسبت های زیر را انتظار داشت.

اگر ارزش یک خانه نوساز را ۱۰۰% در نظر بگیریم، پس از یک سال، شاهد کاهش ارزش ملک ۲ تا ۳% از ارزش اولیه آن خواهیم بود. این روند هر ساله نسبت به سال قبل قابل پیش بینی است. به این ترتیب اگر ملکی ۱۰ ساله باشد، ۲۰ تا ۳۰ درصد اختلاف قیمت نسبت به ملک نوساز و مشابه خواهد داشت. این فرآیند برای خانه هایی که ۱۰ یا ۱۲ سال قدیمی تر هستند کمتر اتفاق می‌افتد. این بدان معناست که تفاوت زیادی بین ملک ۱۲ ساله و ملک ۱۷ ساله وجود نخواهد داشت.

نکته قابل یادآوری مجدد این است که گذر زمان تاثیری در قیمت خانه در کلنگی نخواهد داشت!

لازم به ذکر است که این درصدها عبارات کلی هستند و نمی‌توان در زمان قیمت گذاری با یک دیدگاه کلی نظر مثبت داد. از این رو توصیه می‌شود تمام جوانب و ویژگی های ملک را در نظر داشته باشید و با کمک یک متخصص در این زمینه ملک را قیمت گذاری کنید.

خانه کلنگی چند سال ساخت است

به طور معمول، هنگامی که یک ملک یا خانه استاندارد زندگی خود را از دست می‌دهد، به عنوان یک ملک کلنگی فروخته می‌شود. طول عمر یک ساختمان به کیفیت ساخت، رعایت استانداردها و مصالح به کار رفته بستگی دارد و در ایران میانگین طول عمر نسبت به سایر کشورها بسیار پایین است. عمر کم یک ساختمان به معنای کیفیت پایین ساخت آن است که به دلیل بی کفایتی سازندگان اغلب شاهد آن هستیم. طبق بررسی های انجام شده عمر مفید خانه ها در ایران ۲۵ تا ۳۰ سال است و سپس خانه های مورد علاقه خود را به نام کلنگی خریداری و بفروشید.

تهران برای ساختمان هایی که بعد از سال ۱۳۹۵ ساخته شده اند، نیاز به گواهی فناوری ساخت دارد که کیفیت ساختمان ها را تا حدی بهبود بخشیده و نویدبخش است. زیرا با بهبود کیفیت ساخت، عمر مفید ساختمان نیز بیشتر شده و می‌توان سالهای بیشتری از آن استفاده کرد.

خانه چند سال ساخت بخریم یا نو ساز؟

برای پاسخ به این سوال ابتدا باید به بودجه و هدف از خرید خانه نگاه کنیم.

کاربری مسکونی و بودجه قابل قبول

برای این دسته از افراد خانه نوساز انتخاب مناسبی خواهد بود. زیرا فرد خریدی را برای زندگی و بلند مدت انجام می‌دهد و سرمایه گذاری نیز انجام می‌دهد. ضمناً در ابتدای کار که کیفیت ملک بالاست، فرد و خانواده اش از مال و منافع آن بهره مند شده اند.

کاربری مسکونی و بودجه کم

خانه های نوساز کیفیت خوبی دارند و طبیعتا قیمت آن بالاست، بنابراین برای افراد با مشکلات مالی مناسب نیستند. توصیه می‌شود اینگونه افراد برای ۵-۱۰ سال خانه ای بخرند و در صورت نیاز با هزینه اندکی کیفیت ملک را ارتقاء داده و در آن ساکن شوند. به گفته فعالان بازار مسکن، آپارتمان‌ها از قبل قیمت‌گذاری شده‌اند، یعنی نه نوساز و حباب قیمتی باز نشده وجود دارد و نه آنقدر فرسوده است که نیاز به هزینه‌های بازسازی داشته باشد.

هدف سرمایه گذاری

اگر از منظر سرمایه گذاری به آن نگاه کنیم، خانه های نوساز بدترین گزینه سرمایه گذاری هستند چرا که قیمت آنها به مرور زمان کاهش می‌یابد. با این حال، سوله ها در مقایسه با این نوع املاک در پایین ترین محدوده قیمتی خود قرار دارند، بنابراین سرمایه گذاری در سوله را می‌توان بهترین گزینه در بازار دانست.

اگر با هدف سرمایه گذاری وارد بازار می‌شوید، پروژه های پیش فروش آپارتمان در چیتگر نیز می‌تواند گزینه مناسبی برای افزایش سرمایه در بازار املاک باشد.

سن بهینه ساختمان برای وام مسکن

با افزایش قیمت ها شاهد افزایش تقاضا برای وام مسکن بوده ایم. اما با توجه به اهمیت قدمت ساختمان در اخذ وام توجه به این امر ضروری است زیرا در صورت بالا بودن سن ساختمان امکان اخذ وام وجود ندارد.

حداکثر طول عمر یک ساختمان برای حداکثر تعداد تسهیلات مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم ۲۵ سال است. با افزایش سن ساختمان به ۳۰ سال، مبلغ وام نیز کاهش می‌یابد و تسهیلات بالای ۳۰ سال پرداخت نمی‌شود.

حداکثر عمر ساختمانی که تسهیلات پرداخت اقساط صندوق تامین مسکن را می‌پذیرد ۲۰ سال است.

حداکثر سن برای یک ساختمان برای واجد شرایط بودن برای تسهیلات مسکن جوانان ۲۵ سال است، برای چنین تسهیلاتی با افزایش سن ساختمان شاهد کاهش تسهیلات هستیم، املاک قدیمی بالای ۳۰ سال تسهیلات دریافت نمی‌کنند.

البته توجه به این نکته مهم است که خانه های نوساز به دلیل قیمت بالاتر گزینه مناسبی برای دریافت وام نیستند.